Een woning kopen of verkopen in Spanje

Juridische begeleiding bij aankoop en verkoop

TOTAYS Nalatenschappen Spanje adviseert onafhankelijk bij het aan- en verkoopproces van uw (tweede) woning in heel Spanje, inclusief de Balearen en de Canarische Eilanden.

Als koper vindt u uw Spaanse droomwoning via een aankoopmakelaar, een projectontwikkelaar, een tussenpersoon of rechtstreeks via de eigenaar. Als verkoper biedt u uw woning rechtstreeks of via een makelaar te koop aan.

Het is dan goed te weten dat het in Spanje gebruikelijk, raadzaam en zelfs noodzakelijk is om als volgende stap altijd een onafhankelijke jurist in te schakelen. Het Spaanse aankoopproces verschilt behoorlijk van het Nederlandse, en kan niet zonder jurist succesvol worden afgerond.

Onderteken als koper nooit een juridisch document, zoals een reserveringscontract, en doe nooit een aanbetaling voordat een jurist de eerste juridische scan op de documenten heeft gedaan.

De algemene regel: houd in Spanje het zoeken van een woning via een makelaar altijd gescheiden van de juridische kant van de aankoop. Dat laatste is bij uitstek de expertise van de jurist.

Gestors (administratie- en boekhoudconsulenten), servicekantoren en makelaars voeren meestal de administratieve werkzaamheden uit, zoals de aanvraag van het NIE-nummer en de aansluiting van water en elektra. Zij signaleren echter niet de juridische valkuilen in de contractuele fase en gedurende het hele compraventa-traject. De makelaar mist de detailkennis van het Spaanse vastgoed- en contractenrecht, terwijl zijn courtage (3 tot 5 procent) hoger is dan de kosten van juridisch advies.

Wat TOTAYS doet bij een vastgoedtransactie

TOTAYS verricht zorgvuldig juist die noodzakelijke werkzaamheden aan de juridische kant van het traject. Het gaat om Spaanstalige juridische documenten, zoals koopovereenkomsten, notariële akten, vergunningen en bestemmingsplannen, waarvoor grondige kennis van het Spaanse bouw- en vastgoedrecht nodig is.

• Als koper: TOTAYS beoordeelt en redigeert uw koopovereenkomst, of bij nieuwbouw de bouwovereenkomst.
• Als verkoper: TOTAYS stelt uw verkoopcontract op binnen de wettelijke en contractuele mogelijkheden en verzorgt de documenten die nodig zijn voor de verkoop.
• TOTAYS onderhandelt namens u met de andere partij (makelaar, advocaat of projectontwikkelaar).
• TOTAYS bespreekt de escritura de compraventa (de notariële koopakte) met de Spaanse notaris, op basis van de definitieve koopovereenkomst.

Aanwezig bij de ondertekening bij de notaris

Ook als TOTAYS niet betrokken was bij het voortraject, zoals de koopovereenkomst of het registeronderzoek, kunt u TOTAYS vragen u op de dag van ondertekening bij te staan als onafhankelijk jurist. Ter plekke wordt de conceptakte vooraf beoordeeld op clausules die nadelig voor u zijn, met inachtneming van de al ondertekende koopovereenkomst. In Spanje is het gebruikelijk dat er een jurist bij de notaris aanwezig is: een Spanjaard of Engelsman neemt altijd een jurist mee.

Vastgoed dat banken verkopen

Spaanse banken bieden, al dan niet via makelaars, woningen en bedrijfspanden aan waarvan de vorige eigenaar de hypotheeklasten niet meer kon dragen en de sleutels heeft teruggegeven (dación). Kopen van een bank is ingewikkeld en ondoorzichtig.

TOTAYS is met name gespecialiseerd in juridische bijstand aan Nederlandse en Belgische kopers die een woning van een bank willen kopen, eventueel als investering. De prijzen zijn doorgaans lager, de mogelijke problemen groter. TOTAYS kent de verkoopwijze van de Spaanse banken en de valkuilen, bestudeert het koopcontract van de bank (geen standaardcontract) en onderzoekt alle schulden, lasten en achterstallige betalingen die de vorige eigenaar aan de bank heeft overgedragen.

Vooraf: het juridisch rapport

Voor kopers stelt TOTAYS vóór de onderhandelingen en aanbetalingen een juridisch rapport op, met de resultaten van het onderzoek in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en het kadaster (Catastro), op basis van de koopakte (escritura) van de huidige eigenaar. Dit gebeurt tegen een scherp, vast tarief.

• Controle van de gegevens van de verkoper, projectontwikkelaar of bouwer.
• Controle van de bouwvergunning en het bestemmingsplan.
• Controle van de kadastrale gegevens.
• Controle van hypotheken of lasten die op de woning rusten.
• Onderzoek naar de kosten die aan de woning verbonden zijn, zoals onroerendezaakbelasting, btw of overdrachtsbelasting, gemeentelijke belastingen, reinigingslasten en de bijdrage aan de vereniging van eigenaren.

De aankoop of verkoop zelf

Begeleidt TOTAYS u verder bij de aankoop of verkoop, dan geldt ook daarvoor een vast, scherp tarief voor de juridische en fiscale begeleiding.

• Advies over en toelichting op de koopovereenkomst en het reserverings- of optiecontract dat daar meestal aan voorafgaat.
• Volmachten, als u niet zelf aanwezig kunt zijn bij de ondertekening van de koopovereenkomst of de notariële akte van levering.
• Begeleiding naar de Spaanse notaris voor de ondertekening van de escritura.
• Inschrijving van de escritura in het Eigendomsregister, en controle daarvan.
• Overhandiging van een kopie van de ingeschreven escritura als bewijs van eigendom.
• Aangifte van de belastingen bij de compraventa, zoals de overdrachtsbelasting, de plusvalía municipal, de inhouding van 3 procent (retención) en de teruggaaf daarvan bij verkoop.

Wat juridische bijstand kost

Goede raad is niet duur. Besparen op juridische kosten is naïef als er honderdduizenden euro’s op het spel staan: de koopprijs, de bouwkosten en de belastingen. De kosten van juridisch advies en begeleiding, in Spanje noodzakelijk, zijn doorgaans beduidend lager dan de makelaarscourtage: zowel de verkoop- als de aankoopmakelaar verdient tussen 3 en 5 procent van de koopprijs. Goede, onafhankelijke juridische begeleiding geeft u de zekerheid dat de koop, verkoop of bouw van uw woning in Spanje correct verloopt. TOTAYS begeleidt alle typen vastgoedtransacties in Spanje.